Investeer in ondernemerschap via vastgoedfinanciering

Dit artikel verscheen eerder op tijd.be

Vastgoed kopen om te verhuren blijft een klassieke investeringsstrategie, maar vraagt tijd, administratie en brengt risico’s mee. Mogelijk Vastgoedfinancieringen schuift daarom een alternatief naar voren: investeren in vastgoedprojecten van ondernemers. In België verstrekte de organisatie in 2025 al voor zowat 60 miljoen euro aan financieringen.

Het principe is eenvoudig: particuliere investeerders lenen geld aan ondernemers die vastgoed willen financieren. In ruil ontvangen ze een vaste maandelijkse rente. Daartegenover staat een hypotheek op het pand als zekerheid. ‘De investeerder krijgt via ons platform een hypotheek in eerste rang op het vastgoed’, vertelt Kevin Bovyn, Commercieel Manager België bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen. 

‘Dat betekent dat hij of zij voorrang heeft als het pand ooit verkocht moet worden. We financieren nooit meer dan 70 procent van de waarde van het pand. Daardoor blijft er een veiligheidsmarge van 30 procent.’ In Nederland, waar Mogelijk 160 medewerkers telt en na ruim tien jaar marktleider is, heeft deze aanpak zich al ruimschoots bewezen: ‘Van de bijna 9.800 financieringen die we al hebben gerealiseerd – goed voor in totaal meer dan 2,8 miljard euro, zijn nog maar dertig panden ooit gedwongen verkocht. In al die gevallen werd het kapitaal van de investeerders gerecupereerd.’

Kredietkloof

Volgens Bovyn sluit dit model naadloos aan bij een duidelijke verschuiving in de financieringsmarkt. Hoewel Belgische banken nog relatief veel kredieten verstrekken, worden sommige soorten financiering minder toegankelijk. Er ontstaan steeds grotere gaten in de kredietverlening van banken. ‘Denk bijvoorbeeld aan ondernemers die een pand willen herfinancieren om werkkapitaal vrij te maken of om te investeren in een nieuw project. Dat soort dossiers ligt vandaag veel moeilijker bij klassieke financiële instellingen.’

Banken trekken zich ook geleidelijk terug uit bepaalde sectoren. Bovyn: ‘Ondernemingen binnen de horeca, recreatie of automotive worden vaak als risicovoller beschouwd. Daarnaast zien we dat kleinere projectontwikkelaars sneller tegen kredietlimieten aanlopen. Na enkele projecten zegt de bank soms: hier stopt het.’ Daar komt non-bancaire financiering in beeld, waarbij privé-investeerders rechtstreeks geld uitlenen aan ondernemers.

Papieren vastgoed

Voor investeerders is het verschil met een klassieke vastgoedbelegging aanzienlijk. Ze investeren wel in vastgoed, maar zonder de praktische lasten. ‘Wij noemen dit vaak papieren vastgoed’, zegt Bovyn. ‘Je investeert in de lening op het pand, niet in het pand zelf.’

Dat heeft een aantal praktische voordelen. ‘Er zijn geen notariskosten voor een aankoop, geen renovaties die je moet organiseren en je moet ook geen huurder zoeken. De ondernemer blijft eigenaar van het gebouw. Jij ontvangt gewoon rente op de lening.’

Daarnaast zijn de looptijden relatief kort. De meeste leningen hebben een maximale looptijd van vijf jaar. Dat maakt het een investering met een duidelijk afgebakende horizon, in tegenstelling tot vastgoed dat vaak jarenlang wordt aangehouden.

‘Wij noemen dit vaak papieren vastgoed: je investeert in de lening op het pand, niet in het pand zelf.’

Kevin Bovyn, Commercieel Manager België bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen

Zelf kiezen

Investeerders kunnen op verschillende manieren deelnemen. Via het online platform kunnen ze rechtstreeks investeren in een specifiek project. ‘Op dinsdag en donderdag lanceren we nieuwe financieringsmogelijkheden’, zegt Bovyn. ‘Investeerders kunnen zelf kiezen in welk project ze stappen. Vaak financiert daarbij één investeerder één project volledig.’

Voor wie liever spreidt en minder actief wil kiezen, bestaan er ook fondsen. ‘In een fonds brengen meerdere investeerders hun geld samen’, legt Bovyn uit. ‘Dat fonds financiert vervolgens verschillende vastgoedleningen volgens vooraf vastgelegde regels, met spreiding over types vastgoed, sectoren of regio’s.’

‘We financieren nooit meer dan 70 procent van de waarde van het pand. Zo blijft er een veiligheidsmarge van 30 procent.’

Kevin Bovyn, Commercieel Manager België bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen

Markt in opmars

In Nederland zijn deze financieringsvormen al veel sterker ingeburgerd. ‘Bij kleinere bedrijfsleningen komt daar nog maar de helft van de banken, de andere helft van niet-bancaire bronnen’, zegt Bovyn. ‘België loopt voorlopig nog achter, maar de evolutie die we in Nederland, Groot-Brittannië en Frankrijk zien, dient zich hier ook aan.’

Strengere bankregels, sluiting van lokale bankkantoren en strengere kredietvoorwaarden spelen daarbij een rol. ‘Die veranderingen gebeuren niet van vandaag op morgen’, aldus Bovyn. ‘Maar jaar na jaar zie je dat ondernemerskredieten moeilijker worden bij banken. Daardoor ontstaat automatisch meer ruimte voor alternatieve financiering.’

Bij Mogelijk kunnen investeerders instappen vanaf 50.000 euro. ‘Via die investeerders hebben we in 2025 in België al voor ongeveer 60 miljoen euro aan financieringen verstrekt’, besluit Bovyn. ‘Dat bewijst dat de interesse in non-bancaire financieringen toeneemt. Vanuit ons kantoor in Berchem, met een dedicated team van acht Belgische collega’s, bouwen we actief mee aan de ontwikkeling van die markt.’ 

Lees meer over investeren